مشکلات حقوقی مستاجر و مالک

یکی از دعوای ملکی که نقش بسیار مهم و اساسی در جامعه ی امروزی ما به خود گرفته شده است اجاره نامه و اجاره نشینی است. به صورتی که عامل بسیاری از اختلافات ملکی در دادگاه ها اجاره نامه است.

اجاره کردن به آن معناست که فردی، چیزی و یا موردی را از فرد دیگری در ازای پرداخت مبلغی به مدت مشخص دریافت نماید.

هم مالک و هم مستاجر دارای حق و حقوقی هستند که باید دو طرف به آن واقف باشند. در ادامه، حقوق هر یک را بیان می کنیم:

حقوق و تکالیف مستاجر

• مستاجر طبق ماده 474 حق استفاده ی مالی از مکانی را اجاره کرده است را دارد ر واقع می توان آن ملک را به دیگری اجاره دهد البته این مورد در صورتی امکان پذیر است که در اجاره نامه خلاف آن ذکر نشده باشد.
• و طبق مواد 486 و 485 اگر ملک نیاز به تعمیر و یا هر خرجی داشت مالک موظف است آن را انجام دهد مگر اینکه خلاف آن در اجاره نامه ذکر شده باشد.
• در صورتی که ملک در حال تعمیر غیر قابل استفاده ی مستاجر باشد، وی حق فسخ اجاره نامه را دارد.
• مالک موظف است مبلغی را که مستاجر بابت ودیعه به وی داده است را هنگام تخلیه به وی برگرداند.

حقوق و تکالیف مالک

• مستاجر موظف است اجاره بها را در تاریخ مقرر به مالک پرداخت کند در صورتی که این مورد به درستی انجام نشود مالک می تواند از مستاجر خود شکایت کند.
• مالک حق این را دارد که پس از اتمام اجاره درخواست تخلیه را به مستاجر خود دهد و در صورت عدم تخلیه از طریق مراجع قضایی دستور تخلیه را بگیرد.
• مالک موظف است ملکی را در اختیار مستاجر قرار دهد که متاسجر بتواند استفاده ی مطلوبی از آن کند. 

در ادامه سوالات و مشکلاتی که بین مستاجر و مالک پیش می آید را از نظر قانونی بررسی خواهیم کرد:

آیا مالک قبل از به اتمام رسیدن زمان اجاره می تواند در خواست تلخیه را به مستاجر خود دهد؟

بله این امکان به فقط دو صورت زیر امکان پذیر است زیرا تا به اتمام نرسیدن زمان اجاره نمی تواند قرارداد را فسخ کرد.

1. معیوب بودن ملک
2. طرفین در قرارداد در این زمینه به توافق رسیده باشند.

آیا امکان تخلیه ملک توسط مستاجر قبل از اتمام قرارداد وجود دارد؟

بله ولی همان طور که در مورد قبلی گفته شد باید در قرارداد لحاظ شده باشد و یا شرایطی پیش بینی شده بود که به آن عمل نشده است در این صورت امکان فسخ وجود دارد به طور مثال مالک موظف می شود که در تاریخی ملک را تعمیر شده به مستاجر خود تحویل دهد در صورتی که از زمان آن بگذرد و یا ان مورد را انجام ندهد مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. 

معمولا در قرارداد ها فسخ آن چه از سوی مستاجر و چه از سوی مالک لحاظ می شود و قید می شود که یک یا دو ماه قبلتر به طرف مقابل اطلاع داده شود. در این صورت با تسویه حساب بین مالک و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد.

در صورتی که مستاجر ملک را در زمان اتمام قرارداد تخلیه نکند، مالک می تواند شکایت کند؟

بله، گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می‌کند که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است. در این صورت مالک می تواند درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است را به شوراهای حل اختلاف ارائه دهد. شورای حل اخلاف بنا به درخواست مالک، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. باید توجه داشت که این شورا دستور تخلیه را صادر می کند نه حکم تخلیه زیرا حکم تخلیه باید قبل از اتمام قرارداد صادر شود.

در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر چه اتفاقی میافتد؟

در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره خودداری کند، طبق قانون مالک می تواند ابلاغیه ی به مستاجر ارائه کند که ظرف ده روز پرداختی های خود را انجام دهد. چنانچه اجاره نامه رسمی باشد مالک می تواند از طریق دفترخانه حکمی با عنوان تخلیه و وصول اجاره بها درخواست کند و اگر اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد مالک می‌تواند برای تخلیه مستاجر و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

اگر مالک از برگرداندن ودیعه خودداری کند، مستاجر می تواند شکایت کند؟

بله، در صورتی که مالک از پرداخت وعدیه خودداری کند مستاجر می تواند شکایت کند. در صورتی که ودیعه بالای 5 میلیون تومان باشد می تواند از طریق دادگاه اقدام کند و با کمتر بود این مبلغ می تواند از طریق شورای حل اختلاف پیگیر این موضوع باشد.

 سخن آخر

در این مقاله سعی کردیم، تمام موارد و مشکلات حقوقی که مربوط به مالک و مستاجر می باشند، را بررسی نماییم، در صورتی که به مشکلات حقوقی در زمینه ملک و موارد مربوط به ان برای شما اتفاق افتاده است، حتما می بایست با یک مشاور حقوقی که دارای تخصص در زیمنه دعاوی ملکی بوده و با تمام راهکارهای قانونی ان آشنا می باشد مشورت نمایید. 

راحله امیری وکیل پایه یک دادگستری

در حال حاضر شما در وب سایت رسمی راحله امیری وکلی پایه یک دادگستری در استان تهران هستید. راحله امیری یکی از وکیل های مجرب، متخصص و مشاور در دعاوی حقوقی، کیفری، خانواده، ملکی، دعاوی ثبتی و چک در استان تهران می باشد. راحله امیری با تمام قوانین دعاوی ملکی آشنایی کامل دارد و می تواند انواع پرونده‌های حقوقی و حقیقی شما را در کوتاه‌ترین زمان و با کمترین هزینه به موفقیت به سرانجام برساند.